Por Ruben Pueyo | Bricksave
Outubro 29, 2026
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Os juros das hipotecas voltaram a passar de 7%, os custos de construção estão subindo e menos casas novas estão sendo concluídas. Veja o que 21 meses de mudanças de política significaram para preços, aluguéis e rendimentos nos mercados dos EUA onde a Bricksave investe.
Após 21 meses do segundo mandato de Donald Trump, a maior mudança para os imóveis de aluguel nos EUA tem sido o custo, não a demanda. Crédito mais caro, materiais mais caros e menos casas novas mantiveram mais famílias no aluguel.
Este artigo mostra o que os dados indicam desde janeiro de 2025, quais políticas provavelmente contribuíram e o que tem pouco a ver com Washington. O foco são os mercados de casas unifamiliares para aluguel onde a Bricksave investe, Chicago, Cleveland e Nova York, com um olhar mais breve sobre Detroit, Filadélfia, San Antonio e Miami. Se o modelo é novo para você, comece por como funciona o investimento imobiliário fracionado.
O crédito não ficou mais barato. A taxa fixa de hipoteca de 30 anos ficou em média em 7,04% em meados de janeiro de 2025 e em 7,32% em 22 de outubro de 2026. Nesse intervalo, caiu para 6,06% em janeiro de 2026, o menor nível em três anos (Freddie Mac, outubro de 2026).
O Federal Reserve cortou sua taxa básica três vezes no fim de 2025 e a elevou em setembro de 2026, a primeira alta desde 2023 (Federal Reserve, setembro de 2026). O gatilho foi a inflação: os preços ao consumidor subiram 3,7% nos 12 meses até setembro, puxados pela energia (BLS, outubro de 2026). Os juros das hipotecas acompanham mais de perto o rendimento do título do Tesouro de 10 anos, hoje perto de 5%, do que a própria taxa do Fed.
Juros altos prejudicam quem compra, mas mantêm os inquilinos no aluguel.
Para os proprietários de imóveis de aluguel, o efeito tem dois lados. Juros altos limitam a valorização e encarecem a alavancagem. Juros altos prejudicam quem compra, mas mantêm os inquilinos no aluguel. A demanda por casas unifamiliares para aluguel subiu 21,6% na comparação anual em setembro (Zillow via Mortgage.news, outubro de 2026).
As tarifas sobre madeira, aço, alumínio e outros materiais elevaram o custo de construir e reformar. A mão de obra é a segunda pressão. Os imigrantes representam mais de um quarto dos trabalhadores da construção, e a Associação Nacional de Construtores de Imóveis (NAHB) estima um déficit de cerca de 300.000 trabalhadores, agravado pela fiscalização migratória mais rígida (NAHB, setembro de 2026).
O resultado é menos oferta nova. As conclusões de imóveis caíram 14,0% nos 12 meses até setembro de 2026 (dados do Census Bureau dos EUA via Mortgage News Daily, outubro de 2026). A confiança dos construtores caiu para 29, o menor nível desde junho de 2012, com os construtores apontando custos maiores de crédito, materiais e diesel (NAHB, outubro de 2026).
Nem tudo se deve à política. O boom de construção de apartamentos de 2021–2024, que segurou os aluguéis durante 2025, já estava perdendo força depois das altas de juros do Fed em 2022–2023. Menos conclusões agora significam menos concorrência para os imóveis de aluguel já existentes.
O outro lado para os proprietários é a manutenção.
O outro lado para os proprietários é a manutenção. Eletrodomésticos, telhados e sistemas de aquecimento custam mais para substituir enquanto durarem as tarifas e a falta de mão de obra.
No país como um todo, os preços dos imóveis subiram apenas 1,9% nos 12 meses até julho de 2026. Esse número esconde uma grande diferença entre regiões. Chicago (+6,9%), Nova York (+5,8%) e Cleveland (+4,2%) foram as três cidades mais fortes entre as 20 do índice (S&P Cotality Case-Shiller, setembro de 2026). Boa parte do Oeste e do Sun Belt teve desempenho mais fraco, uma tendência que começou antes de 2025.
Os aluguéis seguem o mesmo padrão (Zillow, outubro de 2026).
| Região metropolitana | Valor do imóvel, var. anual | Aluguel, var. anual | Aluguel típico | Rendimento bruto |
|---|---|---|---|---|
| Chicago | +5,1% | +4,7% | US$2.163 | 7,2% |
| Cleveland | +3,8% | +4,5% | US$1.440 | 6,9% |
| Nova York | +4,8% | +4,2% | US$3.546 | 5,8% |
| Detroit | +1,5% | +4,2% | US$1.514 | 6,9% |
| Filadélfia | +2,4% | +3,3% | US$1.903 | 5,9% |
| Miami | +0,9% | +1,8% | US$2.654 | 6,7% |
| San Antonio | −1,9% | −0,7% | US$1.415 | 6,2% |
| Estados Unidos | +1,0% | +2,7% | US$1.932 | 6,3% |
Fonte: Zillow, dados de setembro de 2026. O rendimento bruto é um cálculo da Bricksave: o aluguel típico de um ano dividido pelo valor típico do imóvel, antes dos custos.
Chicago combina a maior valorização com o maior rendimento bruto dos três mercados principais. Cleveland tem os preços de entrada mais baixos, mas o número de imóveis à venda subiu 16,6%, o que pode desacelerar a valorização no próximo ano. San Antonio ainda está absorvendo uma onda de oferta nova, com valores e aluguéis em queda.
A One Big Beautiful Bill Act, sancionada em 4 de julho de 2025, tornou permanente a depreciação acelerada de 100% e manteve sem mudanças as trocas 1031 (CLA, julho de 2025). Um imposto de "retaliação" proposto contra investidores de certos países, conhecido como Seção 899, ficou fora da lei final. O FIRPTA, regime de retenção para vendedores estrangeiros, não mudou.
Outra lei, a 21st Century ROAD to Housing Act, proíbe investidores que controlam 350 ou mais imóveis de comprar casas unifamiliares, incluindo duplex (Morgan Lewis, julho de 2026). A proibição entra em vigor em 7 de janeiro de 2027, e o Departamento do Tesouro publicou sua proposta de regulamentação em 22 de outubro (The Spokesman-Review, outubro de 2026). Ela mira os maiores compradores institucionais, e sua forma final depende dessa regulamentação.
Se a sua renda é em reais ou pesos, o dólar importa tanto quanto o imóvel. O real ficou em média em 5,14 por dólar em setembro de 2026, contra 5,36 um ano antes. O peso mexicano ficou em média em 17,27, contra 18,48 (Federal Reserve, outubro de 2026). Uma moeda local mais forte reduz o valor do aluguel e dos ganhos em USD quando você os converte. Também torna mais barato comprar imóveis nos EUA hoje.
Compradores estrangeiros adquiriram US$45,3 bilhões em imóveis nos EUA nos 12 meses até março de 2026, queda de 19,1%, e o México foi uma das duas principais origens em número de imóveis (NAR, julho de 2026).
Para o futuro, a Fannie Mae prevê juros de hipoteca de cerca de 7,5% ao longo de 2027 e valorização nacional dos imóveis de 0,6% naquele ano (Fannie Mae via Florida Realtors, outubro de 2026). Isso aponta para valorização lenta no país, demanda estável por aluguel e custos que merecem atenção. As previsões mudam: a Fannie Mae elevou sua projeção de juros para 2027 em 0,8 ponto percentual em um único mês.
Metas não são resultados. O retorno médio anual do portfólio da Bricksave nos EUA foi de 7,65% no terceiro trimestre de 2026 (dados financeiros dos imóveis da Bricksave, outubro de 2026). Compare qualquer retorno tanto em USD quanto na sua própria moeda.
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*As projeções são estimativas e não são um indicador confiável de desempenho. Os retornos-alvo dependem do desempenho de cada imóvel. São projeções, não garantias. Seu capital está em risco.
Os investimentos fracionados são mantidos por um prazo fixo; a revenda privada pela plataforma pode ser possível, mas não é garantida. A renda de aluguel depende da ocupação, e a valorização depende das condições de mercado na saída, incluindo juros e decisões de política que podem mudar sem muito aviso. Os retornos convertidos para a sua moeda também dependem do câmbio. Os retornos-alvo refletem o desempenho de cada imóvel, e o retorno médio anual do portfólio da Bricksave nos EUA foi de 7,65% no terceiro trimestre de 2026. Seu capital está em risco.
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