Por Felipe Chaparro | Bricksave
Maio 20, 2026
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Para investidores da região, o mercado imobiliário local parece familiar e seguro. Medido em dólares americanos ao longo dos últimos cinco anos, o cenário costuma ser mais complicado do que aparenta à primeira vista.
Investir em imóveis nunca foi tão fácil.
Entre o primeiro trimestre de 2020 e o primeiro trimestre de 2025, os valores de imóveis residenciais nos EUA subiram 54,9% em âmbito nacional, de acordo com a Agência Federal de Financiamento Habitacional (FHFA/NAHB, junho de 2025). No mesmo período, o portfólio de imóveis residenciais da Bricksave gerou um rendimento líquido médio de aluguel de 8,20% ao ano, pago em dólares americanos (Bricksave Investor Focus, T4 2024). Para os investidores latino-americanos que mantiveram capital em imóveis locais, esses números oferecem um contexto útil sobre o que estavam deixando de ganhar — muitas vezes sem perceber.
A Argentina oferece a ilustração mais contundente do risco cambial na região.
Em maio de 2020, um dólar americano custava aproximadamente 67 pesos argentinos (X-Rates, maio de 2020). Em abril de 2026, o mesmo dólar custava aproximadamente 1.382 pesos (TheGlobalEconomy, abril de 2026). Isso representa uma desvalorização de mais de 95% do valor em dólares do peso em seis anos.
Para um investidor argentino cujo imóvel manteve seu valor em pesos — mesmo que tenha triplicado — o resultado em dólares foi profundamente negativo. Um imóvel avaliado em US$100.000 em dólares em 2020 teria precisado valorizar mais de vinte vezes em pesos apenas para manter seu valor em dólares. A grande maioria não chegou nem perto. Os controles de capital vigentes durante boa parte desse período adicionaram mais uma camada de dificuldade, restringindo o acesso à taxa de câmbio oficial — o que significa que a perda efetiva real para muitos investidores foi pior do que os números oficiais sugerem.
As reformas econômicas do presidente Milei estabilizaram o peso no curto prazo. No entanto, a questão de fundo — se os imóveis denominados em pesos preservam adequadamente o patrimônio em dólares ao longo de vários anos — ainda não foi respondida.
A história do Brasil é menos extrema do que a da Argentina, mas nem por isso menos reveladora.
O real brasileiro chegou a R$6,18 por dólar em janeiro de 2025 — seu nível mais fraco em anos (Statista/Oanda, janeiro de 2025). Em maio de 2026, havia se recuperado para aproximadamente R$4,89 (TradingEconomics, maio de 2026). Essa oscilação de mais de 20% em 16 meses ilustra algo que as avaliações estáticas de imóveis raramente mostram: a exposição cambial embutida no mercado imobiliário local não é um risco de fundo. É uma variável ativa que pode se mover de forma brusca e imprevisível.
Um investidor brasileiro cujo imóvel foi totalmente financiado em reais teria visto seu valor em dólares ser significativamente comprimido durante o período de fraqueza do BRL — e depois parcialmente restaurado. Para quem precisava vender, acessar liquidez ou simplesmente pensar em dólares, a trajetória de ida e volta não foi nem fluida nem previsível.
No que diz respeito à renda de aluguel, os imóveis da Bricksave em Chicago têm gerado rendimentos líquidos em torno de 8% ao ano (Bricksave Investor Focus, T1 2024). Capitalizados ao longo de cinco anos, a diferença entre um rendimento local modesto e um retorno de 8% denominado em dólares é significativa:
A moeda colombiana conta uma história mais lenta, mas igualmente direcional. Na última década, o peso perdeu aproximadamente 20% frente ao dólar americano (Exchange-Rates.org, maio de 2026). A volatilidade política durante o governo Petro (2022–2026) adicionou um prêmio de risco que raramente aparece nos rendimentos imobiliários de referência, mas que investidores bem informados levam em conta.
Quando a erosão cambial acumula uma média de cerca de 2% ao ano, os rendimentos do mercado imobiliário local precisam trabalhar significativamente mais apenas para entregar um retorno estável em dólares. Para investidores que comparam imóveis residenciais colombianos com uma alternativa americana denominada em dólares, essa desvantagem de base é um custo real de permanecer no mercado local.
O portfólio da Bricksave reflete dois perfis de retorno distintos. Mercados de maior rendimento, como Chicago, visam retornos líquidos de aluguel de 8,5% ao ano. Mercados orientados à valorização de capital, como Miami e Nova York, apresentam rendimentos iniciais mais baixos — o imóvel na Hancock Street, no Brooklyn, foi listado com um retorno líquido anual de aluguel de 4,88% — mas estão posicionados em mercados com longa história de crescimento de capital.
Todos os retornos são denominados em dólares americanos, sem risco de conversão cambial do lado do investimento. A valorização de 54,9% nos preços dos imóveis residenciais nos EUA entre o primeiro trimestre de 2020 e o primeiro trimestre de 2025 é o pano de fundo contra o qual as alternativas em moeda local têm competido.
Este não é um argumento de que investir no mercado local é sempre a escolha errada. O mercado imobiliário dos EUA tem seus próprios riscos: flutuações de mercado, vacância e a iliquidez inerente à propriedade física. Esses riscos merecem uma avaliação objetiva.
Mas para investidores na Argentina, no Brasil, na Colômbia, no Uruguai e em toda a América Latina, o custo real de manter o capital no mercado local — medido em dólares, considerando a exposição cambial, os diferenciais de rendimento e a concentração em um único mercado — raramente é tão baixo quanto parece no papel.
Os números acima não defendem essa tese de forma retórica. Eles a defendem de forma aritmética.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento de investimento. Investir envolve riscos, incluindo a possível perda de capital. Rentabilidade passada não é indicativa de resultados futuros.
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Investir em imóveis nunca foi tão fácil.
O investimento está associado a riscos, incluindo a perda de capital e a falta de liquidez. Leia nossa Advertência de Riscos antes de investir.
