Por Ruben Pueyo | Bricksave
Octubre 29, 2026
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Las tasas hipotecarias volvieron a superar el 7%, los costos de construcción suben y se terminan menos viviendas nuevas. Esto es lo que 21 meses de cambios de política han significado para los precios, las rentas y los rendimientos en los mercados de EE. UU. donde invierte Bricksave.
A 21 meses del inicio del segundo mandato de Donald Trump, el mayor cambio para la vivienda en alquiler en EE. UU. han sido los costos, no la demanda. Un crédito más caro, materiales más caros y menos viviendas nuevas han mantenido a más hogares alquilando.
Este artículo muestra qué dicen los datos desde enero de 2025, qué políticas probablemente contribuyeron y qué tiene poco que ver con Washington. Nos centramos en los mercados de viviendas unifamiliares en alquiler donde invierte Bricksave, Chicago, Cleveland y Nueva York, con una mirada más breve a Detroit, Filadelfia, San Antonio y Miami. Si el modelo es nuevo para ti, empieza por cómo funciona la inversión inmobiliaria fraccionada.
El crédito no se ha abaratado. La tasa hipotecaria fija a 30 años promedió un 7,04% a mediados de enero de 2025 y un 7,32% el 22 de octubre de 2026. Entre ambas fechas bajó al 6,06% en enero de 2026, su nivel más bajo en tres años (Freddie Mac, octubre de 2026).
La Reserva Federal recortó su tasa de referencia tres veces a fines de 2025 y la subió en septiembre de 2026, su primer aumento desde 2023 (Reserva Federal, septiembre de 2026). El detonante fue la inflación: los precios al consumidor subieron un 3,7% en los doce meses a septiembre, impulsados por la energía (BLS, octubre de 2026). Las tasas hipotecarias siguen más de cerca al rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, hoy cerca del 5%, que a la propia tasa de la Fed.
Las tasas altas perjudican a los compradores, pero mantienen a los inquilinos alquilando.
Para los propietarios de viviendas en alquiler, el efecto va en ambos sentidos. Las tasas altas limitan el aumento de precios y encarecen el apalancamiento. Las tasas altas perjudican a los compradores, pero mantienen a los inquilinos alquilando. La demanda de viviendas unifamiliares en alquiler subió un 21,6% interanual en septiembre (Zillow vía Mortgage.news, octubre de 2026).
Los aranceles sobre la madera, el acero, el aluminio y otros materiales han elevado el costo de construir y renovar. La mano de obra es la segunda presión. Los inmigrantes representan más de una cuarta parte de los trabajadores de la construcción, y la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) estima un déficit de unos 300.000 trabajadores, agravado por un mayor control migratorio (NAHB, septiembre de 2026).
El resultado es menos oferta nueva. Las viviendas terminadas cayeron un 14,0% en los doce meses a septiembre de 2026 (datos de la Oficina del Censo de EE. UU. vía Mortgage News Daily, octubre de 2026). La confianza de los constructores cayó a 29, su nivel más bajo desde junio de 2012, y los constructores señalan mayores costos de crédito, materiales y diésel (NAHB, octubre de 2026).
No todo se debe a la política. El auge de construcción de departamentos de 2021–2024, que contuvo las rentas durante 2025, ya se estaba agotando tras las subidas de tasas de la Fed de 2022–2023. Menos viviendas terminadas significan hoy menos competencia para las viviendas en alquiler existentes.
La otra cara para los propietarios es el mantenimiento.
La otra cara para los propietarios es el mantenimiento. Electrodomésticos, techos y sistemas de calefacción cuestan más de reemplazar mientras duren los aranceles y la falta de mano de obra.
A nivel nacional, los precios de la vivienda subieron apenas un 1,9% en los doce meses a julio de 2026. Esa cifra esconde una gran diferencia entre regiones. Chicago (+6,9%), Nueva York (+5,8%) y Cleveland (+4,2%) fueron las tres ciudades más fuertes de las 20 del índice (S&P Cotality Case-Shiller, septiembre de 2026). Gran parte del Oeste y del Sun Belt ha ido más débil, una tendencia que empezó antes de 2025.
Las rentas siguen el mismo patrón (Zillow, octubre de 2026).
| Área metropolitana | Valor de la vivienda, var. interanual | Renta, var. interanual | Renta típica | Rendimiento bruto |
|---|---|---|---|---|
| Chicago | +5,1% | +4,7% | US$2.163 | 7,2% |
| Cleveland | +3,8% | +4,5% | US$1.440 | 6,9% |
| Nueva York | +4,8% | +4,2% | US$3.546 | 5,8% |
| Detroit | +1,5% | +4,2% | US$1.514 | 6,9% |
| Filadelfia | +2,4% | +3,3% | US$1.903 | 5,9% |
| Miami | +0,9% | +1,8% | US$2.654 | 6,7% |
| San Antonio | −1,9% | −0,7% | US$1.415 | 6,2% |
| Estados Unidos | +1,0% | +2,7% | US$1.932 | 6,3% |
Fuente: Zillow, datos de septiembre de 2026. El rendimiento bruto es un cálculo de Bricksave: la renta típica de un año dividida por el valor típico de la vivienda, antes de costos.
Chicago combina el mayor aumento de precios con el rendimiento bruto más alto de los tres mercados principales. Cleveland tiene los precios de entrada más bajos, pero las viviendas en venta allí aumentaron un 16,6%, lo que podría frenar el alza de precios el próximo año. San Antonio todavía está absorbiendo una ola de oferta nueva, con valores y rentas en baja.
La One Big Beautiful Bill Act, firmada el 4 de julio de 2025, hizo permanente la depreciación acelerada del 100% y dejó sin cambios los intercambios 1031 (CLA, julio de 2025). Un impuesto de "represalia" propuesto contra inversionistas de ciertos países, conocido como Sección 899, quedó fuera de la ley final. FIRPTA, el régimen de retención para vendedores extranjeros, no cambió.
Otra ley, la 21st Century ROAD to Housing Act, prohíbe a los inversionistas que controlan 350 o más viviendas comprar viviendas unifamiliares, incluidos los dúplex (Morgan Lewis, julio de 2026). La prohibición entra en vigor el 7 de enero de 2027, y el Departamento del Tesoro publicó su propuesta de reglamento el 22 de octubre (The Spokesman-Review, octubre de 2026). Está dirigida a los mayores compradores institucionales, y su forma final depende de ese reglamento.
Si tus ingresos son en reales o pesos, el dólar importa tanto como la propiedad. El real brasileño promedió 5,14 por dólar en septiembre de 2026, frente a 5,36 un año antes. El peso mexicano promedió 17,27, frente a 18,48 (Reserva Federal, octubre de 2026). Una moneda local más fuerte reduce el valor de las rentas y ganancias en USD cuando las conviertes. También abarata hoy la compra de propiedades en EE. UU.
Los compradores extranjeros adquirieron viviendas en EE. UU. por US$45.300 millones en los doce meses a marzo de 2026, un 19,1% menos, y México fue uno de los dos principales orígenes por número de viviendas (NAR, julio de 2026).
De cara al futuro, Fannie Mae prevé tasas hipotecarias de alrededor del 7,5% durante 2027 y un aumento nacional de precios de la vivienda del 0,6% ese año (Fannie Mae vía Florida Realtors, octubre de 2026). Eso apunta a un alza lenta de precios a nivel nacional, una demanda de alquiler estable y costos que conviene vigilar. Los pronósticos cambian: Fannie Mae subió su previsión de tasas para 2027 en 0,8 puntos porcentuales en un solo mes.
Los objetivos no son resultados. La rentabilidad anual promedio de la cartera de Bricksave en EE. UU. fue del 7,65% en el tercer trimestre de 2026 (datos financieros de propiedades de Bricksave, octubre de 2026). Compara cualquier rentabilidad tanto en USD como en tu propia moneda.
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*Las proyecciones son estimaciones y no son un indicador fiable de rentabilidad. La rentabilidad objetivo depende del desempeño de cada propiedad. Son proyecciones, no garantías. Tu capital está en riesgo.
Las inversiones fraccionadas se mantienen durante un plazo fijo; la reventa privada a través de la plataforma puede ser posible, pero no está garantizada. Los ingresos por alquiler dependen de la ocupación, y la revalorización depende de las condiciones del mercado al momento de la venta, incluidas las tasas de interés y decisiones de política que pueden cambiar con poco aviso. Las rentabilidades convertidas a tu moneda también dependen del tipo de cambio. La rentabilidad objetivo refleja el desempeño de cada propiedad, y la rentabilidad anual promedio de la cartera de Bricksave en EE. UU. fue del 7,65% en el tercer trimestre de 2026. Tu capital está en riesgo.
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