Por Felipe Chaparro | Bricksave
Mayo 20, 2026
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Para los inversores de la región, el mercado inmobiliario local parece familiar y seguro. Medido en dólares estadounidenses durante los últimos cinco años, el panorama suele ser más complicado de lo que parece a primera vista.
Invertir en bienes raíces nunca fue tan fácil.
Entre el primer trimestre de 2020 y el primero de 2025, los valores de las propiedades residenciales en EE. UU. aumentaron un 54,9% a nivel nacional, según la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA/NAHB, junio de 2025). En ese mismo período, el portafolio de propiedades residenciales de Bricksave generó un rendimiento neto promedio de alquiler del 8,20% anual, pagado en dólares estadounidenses (Bricksave Investor Focus, cuarto trimestre de 2024). Para los inversores latinoamericanos que mantuvieron su capital en bienes raíces locales, esas cifras ofrecen un contexto útil sobre lo que estaban dejando de ganar, muchas veces sin darse cuenta.
Argentina ofrece la ilustración más contundente del riesgo cambiario en la región.
En mayo de 2020, un dólar estadounidense costaba aproximadamente 67 pesos argentinos (X-Rates, mayo de 2020). Para abril de 2026, ese mismo dólar costaba aproximadamente 1.382 pesos (TheGlobalEconomy, abril de 2026). Eso representa una depreciación de más del 95% del valor en dólares del peso en seis años.
Para un inversor argentino cuya propiedad mantuvo su valor en pesos — incluso si se triplicó — el resultado en dólares fue profundamente negativo. Una propiedad valuada en US$100.000 en 2020 habría necesitado multiplicarse más de veinte veces en pesos solo para conservar su valor en dólares. La gran mayoría no se acercó a ese umbral. Los controles de capital vigentes durante buena parte de ese período añadieron una dificultad adicional: limitaban el acceso al tipo de cambio oficial, lo que significa que la pérdida efectiva real para muchos inversores fue peor de lo que sugieren las cifras oficiales.
Las reformas económicas del presidente Milei han estabilizado el peso en el corto plazo. Sin embargo, la pregunta de fondo — si los bienes raíces denominados en pesos protegen adecuadamente el patrimonio en dólares a lo largo de varios años — sigue sin respuesta.
La historia de Brasil es menos extrema que la de Argentina, pero no por eso menos reveladora.
El real brasileño llegó a R$6,18 por dólar en enero de 2025 — su nivel más débil en años (Statista/Oanda, enero de 2025). Para mayo de 2026, se había recuperado a aproximadamente R$4,89 (TradingEconomics, mayo de 2026). Esa oscilación de más del 20% en 16 meses ilustra algo que las valuaciones estáticas de propiedades raramente muestran: la exposición cambiaria incorporada en los bienes raíces locales no es un riesgo de fondo. Es una variable activa que puede moverse de manera brusca e impredecible.
Un inversor brasileño cuya propiedad estaba financiada en reales habría visto su valor en dólares comprimido significativamente durante ese período de debilidad del BRL — y luego, parcialmente, restituido. Para quienes necesitaban vender, acceder a liquidez o simplemente operar en dólares, el recorrido completo no fue ni fluido ni predecible.
En materia de ingresos por alquiler, las propiedades de Bricksave en Chicago han generado rendimientos netos en torno al 8% anual (Bricksave Investor Focus, T1 2024). Capitalizados a lo largo de cinco años, la diferencia entre un rendimiento local modesto y un retorno del 8% denominado en dólares es sustancial:
La moneda colombiana cuenta una historia más lenta, pero igualmente direccional. En la última década, el peso ha perdido aproximadamente un 20% frente al dólar estadounidense (Exchange-Rates.org, mayo de 2026). La volatilidad política durante el gobierno de Petro (2022–2026) añadió una prima de riesgo que rara vez figura en los rendimientos inmobiliarios de referencia, pero que los inversores informados sí contemplan.
Cuando la erosión cambiaria promedia cerca del 2% anual, los rendimientos del mercado inmobiliario local deben trabajar significativamente más solo para ofrecer un retorno plano en dólares. Para los inversores que comparan bienes raíces residenciales colombianos con una alternativa estadounidense denominada en dólares, esa desventaja de base es un costo real de quedarse en casa.
El portafolio de Bricksave refleja dos perfiles de retorno diferenciados. Los mercados de mayor rendimiento, como Chicago, apuntan a retornos netos de alquiler del 8,5% anual. Los mercados orientados a la apreciación de capital, como Miami y Nueva York, ofrecen rendimientos iniciales más bajos — la propiedad en Hancock Street, Brooklyn, fue publicada con un retorno neto anual de alquiler del 4,88% — pero están posicionados en mercados con una larga historia de crecimiento de capital.
Todos los retornos están denominados en dólares estadounidenses, sin riesgo de conversión cambiaria del lado de la inversión. La apreciación del 54,9% en los precios de viviendas de EE. UU. entre el primer trimestre de 2020 y el primero de 2025 es el telón de fondo contra el que han competido las alternativas en moneda local.
Este análisis no sostiene que invertir en el mercado local sea siempre la decisión equivocada. Los bienes raíces en EE. UU. tienen sus propios riesgos: fluctuaciones de mercado, vacancia e iliquidez inherente a la propiedad inmobiliaria. Esos riesgos merecen una evaluación objetiva.
Sin embargo, para los inversores en Argentina, Brasil, Colombia, Uruguay y el resto de América Latina, el costo real de mantener el capital en el mercado local — medido en dólares, considerando la exposición cambiaria, los diferenciales de rendimiento y la concentración en un único mercado — rara vez es tan bajo como parece en papel.
Los números anteriores no argumentan ese punto en términos retóricos. Lo argumentan en términos aritméticos.
Este artículo tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento de inversión. Invertir conlleva riesgos, incluida la posible pérdida de capital. El rendimiento pasado no es indicativo de resultados futuros.
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Invertir en bienes raíces nunca fue tan fácil.
La inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida de capital y la falta de liquidez. Lee nuestra Advertencia de Riesgo antes de invertir.
