El Proceso de Diligencia Debida de Bricksave

Proceso de Diligencia Debida

Hasta el momento (marzo de 2022), Bricksave ha financiado exitosamente más de 140 propiedades, generando un promedio del 9,03 % en ganancias de alquiler para los inversores, quienes cobran este dinero mensualmente en USD.

Nuestro historial está basado en la solidez del minucioso proceso de diligencia debida que cada propiedad debe cumplir antes de ser presentada a los inversores.  


Paso 1: Análisis de la ubicación

1. En cada territorio, el equipo inmobiliario de Bricksave lleva a cabo un análisis de los 100 centros de población más importantes, con el fin de identificar aquellos que generan las ganancias de alquiler más elevadas.

2. Analizamos 26 sets de datos y más de 3000 puntos de datos provenientes de fuentes líderes de la industria, tales como Zillow, la Oficina de Estadísticas Laborales de los EE. UU., la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Freddie Mac, el Censo de los EE. UU. y la Reserva Federal de los EE. UU.:

CATEGORÍA

ASPECTO

Macroeconómica Evolución demográfica, crecimiento de la población, PBI, empleo, costo de vida, ingresos familiares y personales
Mercado inmobiliario Precios de viviendas, valor de viviendas, asequibilidad, propiedad de viviendas, tasas de disponibilidad, precios de venta, pronósticos de valor
Mercado de alquileres Tasas de disponibilidad, tarifas de alquiler de viviendas unifamiliares, tarifas de alquiler de viviendas multifamiliares
Mercado de ventas Inventario de propiedades a la venta, listados nuevos, tiempo de venta, listados de precios, recuentos de ventas, reducciones de precios, tasas de absorción
Actividad de construcción Permisos de construcción otorgados, períodos de construcción

3. Posteriormente, los mercados locales reciben un puntaje de acuerdo con su clasificación en cada categoría y, mediante un análisis de liquidez, se identifica aquellos que poseen una mayor oferta y demanda potencial.

4. Este proceso se repite trimestralmente con el fin de identificar mercados en alza para un análisis posterior.


Paso 2: Análisis de mercado  

1. Llevamos a cabo un estudio exhaustivo de más de 3000 puntos de datos, comparando vecindarios dentro del mercado local en función de las siguientes características:

* Composición sociodemográfica

* Estadísticas delictivas (total de crímenes, crímenes violentos, delitos contra propiedades)

* Empleo e ingresos (individuales y familiares)

* Educación (escuela y universidad)

* Oferta de atención médica

* Infraestructura

* Propiedad de viviendas

2. El análisis se lleva a cabo por bloque, lo que permite que el equipo de bienes raíces identifique vecindarios puntuales con un mayor potencial de inversión.


Paso 3: Análisis de alquileres (aprox. 500 propiedades por semana)

1. Se evalúa el potencial de alquiler en cada ubicación. Los datos de alquileres mensuales por código postal se utilizan para calcular las tarifas de alquiler promedio según el tipo de propiedad.

2. La adaptación de estas tasas de alquiler promedio a todas las propiedades disponibles para la compra permite identificar aquellas que poseen las ganancias potenciales de alquiler más importantes.

3. Se realiza una evaluación adicional incorporando las ideas y opiniones de los socios inmobiliarios locales de Bricksave, sobre la base de sus conocimientos del mercado en cuestión.


Paso 4: Análisis del sitio (aprox. 10 propiedades por semana)

1. Nuestros socios locales visitan las propiedades y elaboran un informe personalizado que evalúa tanto el vecindario como el inmueble.

2. En los informes se detalla el estado de la propiedad, su idoneidad para ser alquilada en los mercados objetivo identificados y un presupuesto profesional de las renovaciones necesarias para que la propiedad quede en las condiciones adecuadas para su alquiler.


Paso 5: Diligencia debida de aspectos legales (aprox. 5 propiedades por semana)

1. Sobre la base del análisis del sitio, se valora la evaluación financiera de cada propiedad. Cuando las credenciales de inversión siguen siendo sólidas, el equipo de bienes raíces realiza una oferta por la propiedad. 

2. Los socios legales de Bricksave comienzan a realizar todas las averiguaciones necesarias sobre la propiedad para garantizar que no existan complicaciones legales. Dentro de estas averiguaciones legales se encuentran:

* Búsquedas en registros de las autoridades locales

* Planificación

* Conexiones de agua y alcantarillado

* Informes ambientales

* Tasas sobre el terreno

* Riesgo de inundaciones

* Reparación parroquial


Paso 6: Inspección estructural (aprox. 3 propiedades por semana)

1. Si se acepta una oferta, se lleva a cabo una inspección estructural en la que se detalla la condición de toda la propiedad, los problemas de mantenimiento que pueden presentarse en el futuro y las renovaciones recomendadas o fundamentales, necesarias en:

* cimientos (sótano y estructura del piso)

* ventanas, puertas, paredes y techos

* habitaciones individuales

* servicios (gas, electricidad, red de fontanería, sistema de calefacción, aire acondicionado)

* equipamiento y accesorios de cocina

2. En tal caso, el equipo de bienes raíces de Bricksave tomará la decisión de cancelar la oferta, renegociar un precio adecuado para compensar las reparaciones requeridas o comprar la propiedad según la oferta original (en promedio, compramos 1 o 2 propiedades por semana de los 500 análisis originales).

La inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida de capital y la falta de liquidez. Lee nuestra Advertencia de Riesgo antes de invertir.