Los precios de la vivienda y el valor de los bienes inmobiliarios en los EE. UU.

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Los aumentos incesantes en el mercado inmobiliario

Los precios de la vivienda en los EE. UU. siguen subiendo. Empujados por una cantidad limitada de viviendas y una intensa competencia, los precios de las viviendas en los EE. UU han aumentado constantemente año tras año desde 2012, independientemente del estado de la economía. Además, a diferencia de la mayoría de los sectores, que vieron una desaceleración significativa en sus actividades, el mercado inmobiliario de los EE. UU. ha desafiado todas las expectativas, llegando a niveles récord tras la pandemia.

Desde mediados de 2020, los precios del mercado inmobiliario de los EE. UU. han experimentado aumentos de dos dígitos, superando el 19 % en junio y julio de 2021 y febrero de 2022. Según algunas estimaciones, el aumento en los precios de la vivienda ha alcanzado su pico máximo en los últimos 45 años. Esta es una estadística notable considerando el trastorno que afecta al resto de la economía.

Los antecedentes de aumentos constantes de los precios de los bienes inmobiliarios están muy lejos de los resultados obtenidos con otras inversiones y activos. El aumento de la inflación y los intereses afectó a las ganancias de muchos inversores, desde las criptomonedas hasta las inversiones en acciones y renta fija. A pesar de las dificultades que ha enfrentado el resto de la economía, el sector inmobiliario de los EE. UU. sigue siendo una de las clases de activos más consistentemente sólidas para invertir. Pero, ¿por qué siguen subiendo los precios de la vivienda?

¿Por qué siguen subiendo los precios de la vivienda?

Los precios inmobiliarios suben y bajan a causa de una variedad de factores, algunos de efecto a corto plazo, otros a más largo plazo. El aumento de los precios a lo largo del tiempo se denomina apreciación de precios. Entre los numerosos factores que impulsan la apreciación a largo plazo, las bajas tasas de interés han sido uno de los principales. Cuando las tasas de interés son bajas, es más barato pedir dinero prestado y se genera más dinero en la economía. Por lo general, esto hace que las hipotecas sean más asequibles para muchos compradores, lo que impulsa la actividad del mercado inmobiliario. Cuando el mercado es activo, los precios aumentan a medida que los vendedores reciben más ofertas e intentan conseguir la mejor. Además, en un entorno en el que los gobiernos han impreso mucho dinero de estímulo, hay mucha demanda de bienes inmuebles.

Sin embargo, el antecedente de aumentos constantes en los precios de las propiedades debe situarse en un contexto temporal más amplio. En países como los EE. UU., el factor más importante que conduce a la apreciación de los precios es la falta de viviendas asequibles. La demanda de viviendas es mucho mayor que la cantidad de unidades disponible. Con tantas personas intentando comprar una casa, los precios suben rápidamente. Mientras que no hay duda de que los factores recientes han provocado un aumento de los precios en el contexto posterior a la pandemia, el panorama más amplio muestra un desequilibrio fundamental entre la oferta y la demanda de viviendas.

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Las consecuencias del desequilibrio habitacional

Esto no siempre ha sido así. En diferentes etapas de la historia de los EE. UU., se produjeron expansiones y contracciones en la oferta de viviendas. En los años previos al desplome de las hipotecas de alto riesgo que tuvo lugar en 2008, el promedio de construcción anual de nuevas viviendas fue de alrededor de 1,52 millones, algo que de alguna manera intentó paliar la demanda. Pero cuando el mercado inmobiliario colapsó, muchas empresas de construcción quebraron, lo que provocó una fuerte caída en la producción de viviendas asequibles.

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Si bien este colapso ocurrió hace más de una década, el mercado inmobiliario sigue mostrando sus secuelas. Muchos propietarios anteriores no han solicitado nuevas hipotecas, algunas personas todavía se muestran reacias a correr el riesgo de pedir una hipoteca y las empresas de construcción son más selectivas a la hora de decidir qué tipos de casas construyen. El resultado de todo lo anterior es que se construyen viviendas más caras en lugar de viviendas asequibles. Actualmente, el promedio de construcción anual de propiedades sigue siendo sustancialmente más bajo que antes de 2008, alrededor de 980.000 unidades.

El colapso de 2008 continúa moldeando la industria inmobiliaria moderna y el efecto a largo plazo de la disminución en la construcción de viviendas desempeña un papel fundamental en el aumento actual de los precios. El desequilibrio entre la oferta y la demanda sigue manifestándose de cuatro formas fundamentales:

  1. Aumento de los precios de compra
  2. Aumento de los precios de alquiler
  3. Caída en las tasas de disponibilidad
  4. Reducción de las tasas de capitalización

¿Cuál es el futuro del mercado?

Aunque la pandemia ha provocado un aumento importante de precios en el mercado inmobiliario, es posible que este fenómeno no dure. La alta inflación obligó a la Reserva Federal a subir las tasas de interés, lo que ha tenido un impacto inmediato en los ingresos disponibles de los hogares. Esto probablemente conducirá a que disminuya la cantidad de personas que solicitan una hipoteca y producirá una desaceleración en el aumento de los precios de la vivienda.

Pero una desaceleración en los aumentos sigue implicando aumentos de precios. Fannie Mae, una compañía hipotecaria respaldada por el gobierno, aún espera que los precios suban sustancialmente durante 2022 antes de que comience una desaceleración en 2023. Aunque se espera que los precios suban alrededor de un 3,2 % el próximo año, lo que demuestra que las bases fundamentales del mercado inmobiliario de los EE. UU. son sólidas.

Independientemente de lo que depare el futuro de la economía de los EE. UU., la demanda de bienes inmuebles en ese país sigue siendo fuerte y se espera que genere ganancias constantes a largo plazo para los inversores.

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Julio 28, 2022

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