O preço das casas e o valor dos imóveis nos EUA

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A ascensão contínua do mercado imobiliário

Os preços das casas nos EUA continuam subindo. Impulsionados pela oferta limitada de moradias e pela intensa concorrência, os preços das casas nos EUA vêm aumentando consistentemente ano a ano desde 2012, independentemente da saúde do resto da economia. E, ao contrário da maioria dos outros setores que tiveram uma desaceleração significativa na atividade, o mercado imobiliário do país desafiou todas as expectativas e bateu recordes no período pós-pandemia.

Desde meados de 2020, os preços dos imóveis nos EUA registraram aumentos de dois dígitos, com um pico acima dos 19% em junho e julho de 2021 e fevereiro de 2022. Segundo estimativas, a alta nos preços dos imóveis residenciais atingiu a máxima dos últimos 45 anos. Trata-se de uma estatística notável, considerando toda a turbulência que assola o restante da economia.

A história de crescimento consistente nos preços do setor imobiliário difere bastante do desempenho de outros investimentos e ativos. Seja em criptomoedas, ações ou investimentos em renda fixa, o aumento na inflação e nos juros prejudicou os retornos de muitos investidores. Apesar dos desafios que o resto da economia vem enfrentando, o setor imobiliário dos EUA continua sendo uma das classes de ativos mais sólidas para se investir ao longo do tempo. Mas por que os preços das casas continuam subindo?

Por que os preços das casas continuam subindo?

Os preços dos imóveis sobem e descem devido a uma série de fatores — uns mais a curto prazo, outros a longo prazo. A alta ao longo do tempo é a chamada apreciação ou valorização de preços. Entre os muitos fatores que impulsionam a valorização de longo prazo, as baixas taxas de juros têm sido um dos principais. Taxas de juros mais baixas tornam os empréstimos mais baratos e injetam dinheiro na economia. Isso normalmente deixa as hipotecas mais acessíveis para muitos compradores, fomentando o mercado imobiliário. Em um mercado aquecido, os preços sobem à medida que os vendedores recebem mais ofertas e tentam obter o melhor negócio. E em um ambiente onde os governos imprimiram tanto dinheiro como forma de estímulo, há muita demanda por imóveis.

No entanto, a história do aumento constante de preços no mercado imobiliário deve ser vista sob um contexto de longo prazo. Em países como os EUA, o principal fator que leva à valorização dos preços é a falta de moradias acessíveis. A demanda por habitação é muito maior do que a quantidade disponível. Com tantos compradores fazendo propostas pelos imóveis, os preços disparam rapidamente. Embora os fatores de curto prazo certamente tenham levado a um aumento nos preços pós-pandemia, o quadro de longo prazo é de um desequilíbrio mais estrutural entre oferta e demanda no setor imobiliário.

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As consequências do desequilíbrio habitacional

Mas nem sempre foi assim. Em diferentes estágios da história dos EUA, houve expansões e contrações na oferta de moradias. Nos anos que antecederam a crise das hipotecas subprime de 2008, a média anual de construção de casas foi de cerca de 1,52 milhão, aliviando, de alguma forma, a demanda por habitação. Mas quando o mercado imobiliário quebrou, muitas empresas de construção faliram, levando a uma queda acentuada na produção de moradias mais acessíveis.

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Embora essa crise tenha acontecido há mais de uma década, o mercado imobiliário ainda carrega suas cicatrizes. Muitos proprietários de imóveis não fizeram novas hipotecas, algumas pessoas seguem relutantes em assumir o risco de uma, e as empresas de construção estão mais seletivas sobre os tipos de casa que irão construir. Isso levou à construção de moradias mais caras, em vez de imóveis acessíveis. Hoje, a média anual de construção de imóveis permanece substancialmente menor do que antes de 2008, em cerca de 980 mil unidades.

A crise de 2008 continua moldando o setor imobiliário moderno, tendo como efeito de longo prazo uma redução na construção de moradias, desempenhando papel fundamental no atual aumento dos preços. O desequilíbrio entre a oferta e a demanda por habitação segue sendo percebido por quatro principais pontos:

  1. Alta no preço das casas
  2. Alta no preço do aluguel
  3. Queda nas taxas de vacância
  4. Redução nas taxas de capitalização

Qual é o futuro do mercado?

Embora a pandemia tenha provocado um grande aumento nos preços do mercado imobiliário, isso pode não ser duradouro. A alta inflação forçou o Banco Central dos EUA (o FED) a aumentar as taxas de juros, criando um impacto imediato na renda disponível das famílias. Isso provavelmente levará a menos pessoas procurando fazer hipotecas e a uma desaceleração no aumento dos preços de imóveis.

Mas uma desaceleração no aumento segue sendo um aumento de preços. A Fannie Mae, empresa de hipotecas com suporte do governo, ainda espera que os preços cresçam substancialmente em 2022, antes que a desaceleração comece em 2023. E os preços devem crescer cerca de 3,2% no próximo ano, provando que os fundamentos do mercado imobiliário dos EUA seguem sólidos.

Independentemente do que o futuro reserva para a economia dos Estados Unidos, a demanda por imóveis nos país continua forte e deve gerar retornos estáveis e de longo prazo para seus investidores.

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Julho 28, 2022

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