Cleveland está superando as expectativas — eis porque deve fazer parte da sua carteira

Por Ruben Pueyo | Bricksave

Outubro 21, 2025

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Cleveland combina valorização sustentável dos preços com forte procura por aluguéis e condições operacionais estáveis. Os fundamentos imobiliários da cidade se fortaleceram ainda mais em 2025, tornando-a um dos mercados mais atraentes do Centro-Oeste para investidores que buscam rendimento e crescimento a longo prazo. Nos últimos 12 meses, Cleveland registou a maior valorização imobiliária dos EUA e o quarto maior crescimento de aluguéis em todo o país. Com preços de imóveis ainda abaixo da mediana nacional, uma base de emprego diversificada e um ambiente jurídico favorável aos proprietários, Cleveland oferece uma combinação rara de acessibilidade, fluxo de caixa e resiliência que poucos mercados dos EUA conseguem igualar.

Cleveland: Panorama para 2025

• Cleveland lidera o país em crescimento dos preços das casas, com valores médios a subir 4,5% ao longo do último ano para US$244.000 (Zillow, agosto de 2025), o maior aumento a nível nacional.
• Os aluguéis estão estáveis: os aluguéis mantêm-se fortes, com média de US$1.368 (Zillow, agosto de 2025), um aumento de 4,6% em relação ao ano anterior, o quarto maior aumento do país.
• Cleveland continua a ser altamente acessível, ocupando o terceiro lugar a nível nacional na relação entre os preços das casas e o rendimento familiar, oferecendo um valor significativo em comparação com outros mercados importantes.
• Ambiente favorável aos proprietários: Ohio oferece um quadro jurídico favorável aos senhorios, sem limites de renda, processos de despejo simplificados e aplicação previsível da lei, apoiando operações e subscrições estáveis.

Por que o mercado de Cleveland está a funcionar

1) Acessibilidade que gera retornos

As casas na cidade de Cleveland foram vendidas por um valor médio de US$ 244 mil em setembro de 2025 — muito abaixo da média nacional de US$ 410 mil. Essa acessibilidade sustenta rendimentos brutos de dois dígitos, mantendo os aluguéis acessíveis para uma ampla base de inquilinos.

2) Âncoras reais do emprego

A Cleveland Clinic, os Hospitais Universitários e a Sherwin-Williams proporcionam uma base sólida para a procura de habitação a longo prazo. Estas instituições continuam a atrair mão de obra qualificada para a área metropolitana, particularmente para bairros próximos de University Circle, Ohio City e Near West Side.

3) Novas construções limitadas

Com apenas cerca de 2.600 unidades em construção em toda a área metropolitana, a pressão da oferta continua controlável. Para ativos menores com várias unidades, isso significa menos concorrência de grandes construções novas e uma retenção mais consistente de inquilinos.

Oportunidades para moradias unifamiliares e pequenos edifícios multifamiliares

A Bricksave tem procurado e adquirido ativamente casas e pequenos edifícios (2 a 6 unidades) em Cleveland há mais de um ano. A nossa experiência confirma o que os dados sugerem: os ativos residenciais menores da cidade oferecem consistentemente altos rendimentos de aluguer e baixa volatilidade quando geridos adequadamente.

Casas unifamiliares (SFR)

As propriedades SFR em bairros estáveis e com alta densidade de inquilinos continuam a proporcionar rendimentos líquidos de 8 a 10%, com custos moderados de renovação. Damos preferência a casas com três quartos em bons distritos escolares e próximas a corredores de transporte, que atraem inquilinos de longo prazo.

Multifamiliar de 2–6 unidades

Este segmento de tamanho é o ponto forte de Cleveland. Combina a simplicidade da gestão do estilo SFR com a eficiência multifamiliar. As rendas típicas de US$800 a US$1.200 por unidade produzem rendimentos brutos de cerca de 10% a 12% aos preços de compra atuais, com concorrência mínima de novos fornecedores. Estratégias leves de valor acrescentado (interiores modernizados, eficiência energética, melhorias na lavandaria) podem aumentar ainda mais os retornos.

Bairros em que nos concentramos

• Old Brooklyn / West Park – Submercados estabelecidos, estáveis e orientados para a família, com absorção constante de arrendamentos e forte retenção de inquilinos.
• Cleveland / Shaker Heights – Áreas suburbanas premium que oferecem fluxo de caixa confiável, baixa taxa de vacância e exposição reduzida ao risco.
• Euclid – Mercado emergente com preços acessíveis, sólidas relações entre aluguel e preço e crescente interesse dos investidores impulsionado pela proximidade com os principais centros de emprego.

Gerir o risco da maneira certa

• Habitações antigas: as casas antigas de Cleveland exigem padrões rigorosos de inspeção e renovação, especialmente no que diz respeito a telhados, fundações e conformidade com as normas de segurança relativas ao chumbo.
• Diferenças ao nível da rua: os retornos podem variar drasticamente de quarteirão para quarteirão. Mitigamos isso através de dados granulares e uma abordagem conservadora em relação às previsões de aluguer e seleção de inquilinos.
• Qualidade e gestão dos inquilinos: Estabelecemos parcerias com gestores imobiliários experientes e implementamos uma rigorosa seleção de inquilinos, cobrança proativa de rendas e planos de inspeção contínua para manter um fluxo de caixa consistente e baixos índices de inadimplência.

A estratégia de Cleveland da Bricksave

A nossa equipa de aquisições continua a visar casas fora do mercado e com poucas listagens, nas quais podemos agregar valor por meio de renovações consistentes e gestão de alta qualidade. Cada propriedade é avaliada usando dados em nível de bloco sobre aluguéis, criminalidade e escolas. Padronizamos as renovações para minimizar variações e manter a disciplina de custos. A gestão centralizada das propriedades garante a cobrança pontual dos aluguéis e a manutenção preventiva, protegendo a renda dos investidores e o valor dos ativos.

Conclusão

Cleveland não depende de especulação ou exageros — o seu apelo baseia-se em números reais e desempenho repetível. Após um ano de aquisição direta e experiência de gestão no mercado, a Bricksave confirmou que os ativos residenciais menores aqui oferecem oportunidades sustentáveis e de alto rendimento, apoiadas por uma forte procura por parte dos inquilinos e um ambiente político favorável ao investimento. Para os investidores que procuram equilibrar a estabilidade dos rendimentos com o crescimento do capital, os ativos de 2 a 6 unidades e unifamiliares de Cleveland estão a revelar-se uma das estratégias imobiliárias mais resilientes e escaláveis nos EUA atualmente.

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Investir envolve riscos, incluindo perda de capital e iliquidez. Os valores citados são pontuais e estão sujeitos a alterações. Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento de investimento.