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Aprovechar la diversificación para mejorar la rentabilidad inmobiliaria en base al riesgo

Feb 8, 2017

En un artículo anterior (Cómo diversificar como un experto en el mercado inmobiliario”) analizamos lo que es la diversificación y por qué es tan importante para una inversión rentable en el mercado inmobiliario . En este artículo haremos un análisis más profundo de cómo se aplica la diversificación al mercado inmobiliario y en el armado de un sólido portfolio de propiedades.

El objetivo general de cualquier estrategia de diversificación es el de minimizar el riesgo y aumentar las oportunidades de rentas importantes. Para hacer esto existe una serie de factores que los inversores en bienes raíces deben tomar en consideración:

 

Tipo de propiedad

Lo primero que usted debe considerar es en qué tipo de propiedades desea invertir. En términos generales, usted enfrentará una selección entre comercial o residencial, pero hay sub-categorías en cada uno de estas opciones que usted necesita conocer. Dentro de residencial, por ejemplo, existe un número de diferentes opciones a considerar: propiedades de lujo versus a propiedades no-lujosas, apartamentos versus casas  individuales, propiedades para alquiler de vacaciones, propiedades de alquiler, etc. En cuanto a locales comerciales usted tiene que pensar en todo, desde oficinas, a centros comerciales, a edificios industriales. Cada tipo de propiedad tiene sus méritos, por supuesto - una propiedad residencial de lujo, por ejemplo, tiene la ventaja de la exclusividad, lo que ayuda a protegerse contra las fluctuaciones del mercado; los bienes raíces que no son de lujo, por el contrario, son más baratos y más fáciles de conseguir. La clave está en encontrar un equilibrio entre cada tipo y brindar una variación suficiente para bajar el perfil de riesgo global de su portfolio.

 

Ubicación de la propiedad

Dónde estén ubicadas las propiedades puede hacer toda la diferencia en cuanto a la obtención de buenos rendimientos. Los inversores tendrán que estudiar el mercado de cerca y evaluar qué ciudades / países tienen mercados de propiedad fuertes y cuáles no, y luego invertir en consecuencia. Siempre es recomendable encontrar bienes raíces en lugares que ya son deseables y aun creciendo en popularidad; hay una serie de indicadores que le ayudarán a determinar si una ubicación está aumentando en términos de conveniencia: aumento en desarrollo, el aumento en las estadísticas de turismo, la apertura de nuevas atracciones (restaurantes, hoteles, museos, etc.), la construcción de mejores conexiones de transporte. Miami, por ejemplo, dio la bienvenida a 14,6 millones de visitantes en 2014, un récord histórico para el turismo de la ciudad. Una vez más, la clave aquí es la variación: siempre tratan de invertir en más de un lugar.

 

Estrategia de inversión

Las estrategias para la inversión inmobiliaria pueden ser divididas ampliamente en 4 categorías principales:

  • Core – es una estrategia de bajo riesgo que se concentra en propiedades ya establecidas en áreas rentables, apuntando a un flujo de efectivo predecible.
  • Core Plus – es similar a core, pero incluyen propiedades que necesitan algunas mejoras. El alto riesgo se compensa con el potencial de mejores retornos.
  • Valor agregado – es una estrategia que incluye comprar propiedades que tienen necesidad de mejoras y se venden luego en el momento oportuno.
  • Oportunista – es un enfoque de alto riesgo y altos retornos en el cual las propiedades necesitan gran cantidad de mejoras y suponen una vasta inversión por razones tácticas.

Cuál de estos enfoques elija dependerá de cuáles son sus resultados deseados pero las estrategias core y core plus representan las opciones más reacias al riesgo, haciéndolas las mejores opciones en cuanto a diversificación.

 

Horizonte de inversión

Los inversores también deberán tener en cuenta con qué tipo de plazos quieren operar. Las estrategias a largo plazo que se extienden por un par de años tienden a funcionar mejor para la diversificación del portfolio debido al hecho de que la inversión a largo plazo tiene un perfil de riesgo más bajo que la inversión a corto plazo. Invertir en base a años en lugar de meses significa que se pueden elegir propiedades más seguras con porcentajes de retorno ligeramente más bajos, otorgando suficiente tiempo para que las ganancias se acumulen constantemente a lo largo de los años. Este es un abordaje mucho más seguro que ir a opciones rápidas de comprar, reparar y vender, que suelen ser de alto riesgo y dependen demasiado de la rentabilidad inmediata (que suceden  rara vez en el mercado de inversión).

 

Propiedades actuales

Apto. 306, The Club en Bay Harbor, Miami

Apto. 306, The Club en Bay Harbor, Miami


Miami, Estados Unidos


Retorno anual estimado* 12,36%

Duración del proyecto 4 años


78% Financiado US$ 479.395

Target US$ 612.033


The Chatsworth, Nueva York

The Chatsworth, Nueva York


New York, Estados Unidos


Retorno est. anual promedio*7,14%

Total invertidoUS$ 0

 


0% Financiado US$ 0

Target US$ 692.521


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Apto. 7o2A, Corsega 60, Barcelona

Apto. 7o2A, Corsega 60, Barcelona


Barcelona, España


Retorno est. anual promedio*10,09%

Total invertido€ 0

 


0% Financiado € 0

Target € 599.000


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